Bem de família: o que é impenhorável e as exceções da Lei 8.009

Bem de família é o imóvel que serve de moradia para a família e que, por isso, fica protegido contra a penhora por dívidas. O tema aparece na prova de Civil, de Processo Civil e até de Trabalho e Administrativo, porque a pergunta quase sempre é a mesma: este imóvel pode ou não ser penhorado nesta execução?

O Direito brasileiro tem duas figuras com o mesmo nome, e confundir as duas é o erro mais comum.

Bem de família legal (Lei 8.009/1990)

É a proteção automática, que não depende de registro nem de escritura. O art. 1º da Lei 8.009/1990 diz que o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar é impenhorável e não responde por dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, salvo as exceções da própria lei.

A proteção vai além do terreno e da casa. Pelo parágrafo único do art. 1º, alcança as construções, plantações, benfeitorias e os equipamentos, inclusive de uso profissional, e os móveis que guarnecem a casa, desde que quitados. O art. 2º exclui da proteção os veículos de transporte, as obras de arte e os adornos suntuosos.

Se a família tem vários imóveis usados como residência, o art. 5º manda proteger o de menor valor, salvo se outro tiver sido registrado como bem de família no Registro de Imóveis.

O art. 4º fecha a porta para a fraude: quem, sabendo-se insolvente, compra de má-fé um imóvel mais valioso para mudar a moradia não se beneficia da lei, e o juiz pode transferir a proteção para a moradia antiga ou anular a venda.

As exceções do art. 3º

A impenhorabilidade vale em qualquer execução, salvo quando movida:

• pelo credor do financiamento destinado à construção ou à aquisição do próprio imóvel, no limite do contrato (inciso II);
• pelo credor de pensão alimentícia, resguardados os direitos do coproprietário que seja cônjuge ou companheiro do devedor, na forma do inciso III;
• para cobrar IPTU, ITR, taxas e contribuições devidas em função do imóvel (inciso IV);
• para executar hipoteca dada sobre o imóvel pelo casal ou pela entidade familiar (inciso V);
• quando o imóvel foi comprado com produto de crime ou para executar sentença penal de ressarcimento, indenização ou perdimento de bens (inciso VI);
• por obrigação decorrente de fiança em contrato de locação (inciso VII).

O inciso I, que permitia penhorar o imóvel por créditos de trabalhadores da própria residência, foi revogado pela Lei Complementar 150/2015. A FGV já explorou isso: no 40º Exame, a empregada doméstica que tentava penhorar a única casa da ex-patroa não conseguia, e os móveis quitados também ficavam protegidos, exceto obras de arte e adornos suntuosos.

Súmulas do STJ que mais aparecem

• Súmula 364: a impenhorabilidade abrange também o imóvel de pessoas solteiras, separadas e viúvas. Morar sozinho não tira a proteção.
• Súmula 486: é impenhorável o único imóvel residencial do devedor alugado a terceiros, desde que a renda do aluguel seja revertida para a subsistência ou a moradia da família.
• Súmula 549: é válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação.

O fiador e a locação comercial

A exceção da fiança é a mais polêmica. O STF já admitia a penhora do bem do fiador na locação residencial (Tema 295) e, no Tema 1.127 (RE 1.307.334), julgado em março de 2022, fixou que também é constitucional penhorar o bem de família do fiador em locação comercial. A maioria entendeu que o direito à moradia não é absoluto e que a lei não distingue as duas locações. Houve votos vencidos, e o assunto ainda é criticado na doutrina, mas para a prova a resposta é: o bem do fiador pode ser penhorado, seja a locação residencial ou não residencial.

Note a diferença: quem pode perder o imóvel é o fiador, não o locatário. O bem de família do próprio inquilino devedor continua protegido.

Bem de família convencional (Código Civil)

É o instituído voluntariamente, nos arts. 1.711 a 1.722 do Código Civil. As regras que caem:

• é feito por escritura pública ou testamento, pelos cônjuges, pela entidade familiar ou por terceiro;
• não pode ultrapassar um terço do patrimônio líquido existente ao tempo da instituição;
• só se constitui com o registro no Registro de Imóveis (art. 1.714);
• fica isento de execução por dívidas posteriores à instituição, salvo as que vêm de tributos relativos ao prédio ou de despesas de condomínio (art. 1.715);
• a isenção dura enquanto viver um dos cônjuges ou, na falta deles, até que os filhos atinjam a maioridade (art. 1.716).

O convencional é raro na prática, justamente porque a proteção legal já é automática. Na prova, ele aparece para testar se você sabe que existe o limite de um terço e a exigência de registro.

Como a FGV cobra

As questões trazem um caso concreto e pedem para decidir se a penhora é possível. Um roteiro rápido:

1. O imóvel é usado como moradia? Se é o único e está alugado, pense na Súmula 486.
2. Quem cobra e por quê? Confira se a dívida cai em alguma exceção do art. 3º.
3. O devedor é fiador de locação? Então a penhora é possível.
4. A dívida é de condomínio ou de IPTU do próprio imóvel? Também cai na exceção.
5. Há sinal de fraude, como compra de imóvel mais caro às vésperas da insolvência? Lembre do art. 4º.

O tema também conversa com outras leis. Na Lei de Improbidade, com a redação dada em 2021, a indisponibilidade de bens não pode atingir o bem de família, salvo se ele for fruto de vantagem patrimonial indevida (art. 16, § 14), ponto cobrado no 45º Exame.

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