Contratos em espécie na OAB: locação, fiança e mais

Contratos em espécie é o assunto em que a FGV mais varia o contrato, mas pouco varia o estilo. No nosso banco, do 35º ao 47º Exame, há 8 questões classificadas aqui: duas de locação, duas de fiança, uma de doação, duas de compra e venda (proibição de compra por servidor e preempção) e uma de mandato. Todas resolvidas com a lei seca do Código Civil ou da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991).

O que você precisa saber

Locação de imóvel urbano (Lei 8.245/1991)

• Venda do imóvel locado: a locação não impede a venda. O comprador pode denunciar o contrato com 90 dias para desocupação, salvo se a locação for por prazo determinado e tiver cláusula de vigência em caso de alienação averbada na matrícula (art. 8º).
• Residencial escrita com prazo de 30 meses ou mais: terminado o prazo, se o locatário fica mais de 30 dias sem oposição do locador, a locação se prorroga por prazo indeterminado, e o locador pode fazer denúncia vazia a qualquer tempo, com 30 dias para desocupação (art. 46).
• O direito à renovação compulsória é da locação não residencial, não da residencial.

Fiança

• Exige forma escrita e não admite interpretação extensiva (art. 819).
• Pode ser dada sem o consentimento do devedor ou até contra a vontade dele (art. 820).
• Não limitada, abrange todos os acessórios da dívida, inclusive despesas judiciais desde a citação do fiador (art. 822).
• A fiança maior que a dívida só vale até o limite da obrigação afiançada (art. 823).
• O fiador tem, em regra, o benefício de ordem: pode exigir que primeiro sejam executados os bens do devedor (art. 827). Perde esse benefício se renunciar expressamente, entre outras hipóteses (art. 828).
• Vários fiadores do mesmo débito são solidários entre si, salvo se reservarem o benefício de divisão (art. 829).

Doação

• Faz-se por escritura pública ou instrumento particular (art. 541). A doação verbal só vale para bens móveis de pequeno valor, com entrega imediata.
• Para imóvel, a escritura pública é essencial acima de 30 salários mínimos (art. 108). Abaixo disso, basta instrumento particular. Entregar as chaves e dizer "a casa é sua" não basta.

Compra e venda

• Juízes, serventuários e auxiliares da justiça não podem comprar, nem em hasta pública, os bens em litígio no lugar onde servem, sob pena de nulidade (art. 497, III).
• Preempção convencional (direito de preferência do vendedor): se o comprador vende sem avisar, responde por perdas e danos; o terceiro só responde junto se agiu de má-fé (art. 518). O vendedor preterido não toma o bem de volta. Não confunda com a preferência do condômino (art. 504), que permite haver a coisa depositando o preço.

Mandato

O mandato cessa pela interdição de uma das partes (art. 682, II), mesmo que a procuração tenha prazo e tenha sido outorgada quando o mandante estava lúcido.

Como a FGV cobra

As questões trazem um caso e pedem a orientação correta. As alternativas erradas costumam:

• Inverter regra e exceção: dizer que não há benefício de ordem na fiança (é a regra), que a solidariedade entre cofiadores depende de cláusula (é a regra), ou que o comprador do imóvel locado sempre respeita o contrato (só com cláusula de vigência averbada).
• Trocar nulo por anulável: a compra pelo servidor da vara é nula.
• Exigir escritura "seja qual for o valor" ou dispensar forma escrita na doação de imóvel.
• Transportar regra de um instituto para outro: renovação compulsória da locação comercial aplicada à residencial; preferência do condômino aplicada à preempção convencional.
• Prender-se à origem do ato: a procuração era válida quando dada, mas a interdição a extinguiu.

O padrão é claro: a banca testa se você sabe qual é a regra geral e quais são as exceções de cada contrato. Fiança e locação reúnem a maior parte dessas pegadinhas.

Questões que já caíram

• 35º Exame, questão 38: venda do imóvel locado e cláusula de vigência averbada.
• 37º Exame, questão 35: doação verbal de imóvel ao amigo.
• 37º Exame, questão 39: servidor que compra bem em hasta pública na própria vara.
• 38º Exame, questão 42: fiança prestada por duas pessoas e acessórios da dívida.
• 41º Exame, questão 41: renúncia ao benefício de ordem.
• 42º Exame, questão 38: locação de 30 meses prorrogada e denúncia vazia.
• 46º Exame, questão 41: preempção descumprida e perdas e danos.
• 46º Exame, questão 42: procuração extinta pela interdição da mandante.

Como treinar no Simulado da Ordem

Em questões você filtra Direito Civil por assunto e resolve com comentário em cada alternativa. A página de Direito Civil reúne os demais assuntos, e o guia como estudar Civil para a OAB ajuda a organizar a sequência. Para a base teórica, veja contratos em geral e obrigações.