Posse e direitos reais na OAB: laje, usucapião e mais

Posse e direitos reais é um dos assuntos mais cobrados de Direito Civil na 1ª fase. No nosso banco, do 35º ao 47º Exame, há 12 questões classificadas aqui, quase uma por prova. O conteúdo é extenso, mas as questões se concentram em poucos pontos: aquisição da propriedade, direitos de vizinhança, condomínio edilício, direito de laje, superfície, servidão, hipoteca, usufruto e usucapião.

Repare que direito de laje caiu duas vezes, e que a posse em si (classificação, efeitos, ações possessórias) quase não apareceu nessas edições. Isso não significa que não possa cair, mas mostra onde a banca tem colocado o foco.

O que você precisa saber

Aquisição da propriedade

• Bens móveis: a propriedade se transfere pela tradição (art. 1.267 do Código Civil).
• Bens imóveis: pelo registro do título no Registro de Imóveis (art. 1.245). A escritura lavrada no tabelionato é só o título; enquanto não registrada, o vendedor continua dono.

Usucapião e função social

• Usucapião especial urbana (art. 1.240 e art. 183 da Constituição): área urbana de até 250 m², posse de cinco anos ininterruptos e sem oposição, moradia própria ou da família, e não ser dono de outro imóvel urbano ou rural.
• A usucapião é modo originário de aquisição. O possuidor pode somar a sua posse à do antecessor (arts. 1.207 e 1.243).
• Desapropriação judicial (art. 1.228, §§ 4º e 5º): o proprietário pode perder área extensa ocupada de boa-fé, por mais de cinco anos, por considerável número de pessoas que nela fizeram obras de interesse social e econômico relevante. O juiz fixa justa indenização e, paga esta, a sentença vale como título para registro.

Vizinhança

• Passagem forçada (art. 1.285): o dono de imóvel sem acesso à via pública pode exigir passagem do vizinho, mediante indenização cabal. Sofre o constrangimento o imóvel que mais natural e facilmente se presta à passagem.
• Janelas: não se abre janela a menos de metro e meio do terreno vizinho (art. 1.301). Para janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória e para as perpendiculares, a distância é de 75 cm (§ 1º). O vizinho pode exigir o desfazimento em ano e dia após a conclusão da obra (art. 1.302).

Condomínio edilício

O condômino que descumpre reiteradamente seus deveres pode ser multado em até cinco vezes a contribuição mensal, por deliberação de três quartos dos demais condôminos. Se o comportamento antissocial gerar incompatibilidade de convivência, a multa pode chegar a dez vezes (art. 1.337). Quem aplica é a assembleia, não o síndico sozinho, e não é preciso ação judicial prévia.

Laje e superfície

• O direito de laje (art. 1.510-A) abrange o espaço aéreo ou o subsolo em projeção vertical, como unidade autônoma, sem alcançar as demais áreas do dono da construção-base.
• Laje sobre laje é possível, com autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas (§ 6º). A lei não fixa número máximo de lajes.
• Na superfície, se o proprietário vender o terreno, o superficiário tem preferência em igualdade de condições, e vice-versa (art. 1.373).

Servidão, hipoteca e usufruto

• Só a servidão aparente pode ser adquirida por usucapião (art. 1.379), em dez anos com título ou vinte sem. A não aparente, como canos subterrâneos, depende de registro (art. 1.378).
• A hipoteca abrange acessões, melhoramentos e construções do imóvel (art. 1.474). É nula a cláusula que proíbe vender o imóvel hipotecado, e o vencimento antecipado pela venda só ocorre se pactuado (art. 1.475).
• O usufruto se extingue pela morte do usufrutuário (art. 1.410, I) e não passa aos herdeiros.

Como a FGV cobra

As questões trazem situações concretas de vizinhança, de planejamento familiar ou de compra e venda, e as alternativas erradas costumam:

• Confundir institutos parecidos: laje com superfície, servidão aparente com não aparente, preferência do superficiário com direito de vender só se houver oferta melhor.
• Inventar limites que a lei não tem: "a laje se limita a quatro pavimentos", "o síndico pode multar sem assembleia".
• Trocar números: metro e meio por 75 cm, cinco anos por dez, cinco contribuições por dez.
• Trocar registro por escritura na transferência do imóvel.
• Tratar a usucapião como aquisição derivada, mantendo ônus anteriores.

O melhor método é montar uma tabela com cada direito real, quem é o titular, como se constitui e como se extingue. Ela resolve boa parte das alternativas.

Questões que já caíram

• 35º Exame, questão 36: laje sobre laje e autorização dos demais titulares.
• 36º Exame, questão 35: multa ao condômino antissocial.
• 36º Exame, questão 36: tradição do piano e registro da casa.
• 38º Exame, questão 40: passagem forçada pelo vizinho com caminho mais fácil.
• 41º Exame, questão 42: preferência do superficiário na venda do terreno.
• 43º Exame, questão 42: usucapião especial urbana de imóvel hipotecado.
• 45º Exame, questão 42: canos subterrâneos e servidão não aparente.
• 47º Exame, questão 39: desapropriação judicial em ação reivindicatória.

Como treinar no Simulado da Ordem

Em questões você filtra Direito Civil por assunto e resolve com comentário em cada alternativa. A página de Direito Civil reúne os outros assuntos, e o guia como estudar Civil para a OAB indica a sequência de estudo. Doação com reserva de usufruto também aparece em sucessões, então vale ler os dois.