Benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias: diferença

Benfeitorias são obras ou despesas feitas num bem para conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo. O Código Civil as divide em necessárias, úteis e voluptuárias (art. 96), e essa classificação só tem graça porque muda o resultado: quem fez a obra tem ou não direito a ser indenizado, pode ou não reter o bem até receber, pode ou não levar embora o que instalou. É tema clássico de Civil na OAB e aparece também em locação e em desapropriação.

As três espécies no art. 96

O texto do Código Civil é curto:

• voluptuárias: as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor (§ 1º);
• úteis: as que aumentam ou facilitam o uso do bem (§ 2º);
• necessárias: as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore (§ 3º).

Exemplos que ajudam a fixar: consertar o telhado com goteira ou tratar uma infiltração é necessária; construir uma garagem, abrir uma nova entrada ou instalar grades para facilitar o uso é, em regra, útil; uma fonte decorativa ou um aquário embutido na parede é voluptuária. Repare na parte final do § 1º: o valor alto não transforma a obra em útil. Uma reforma caríssima só por estética continua voluptuária.

A classificação depende da finalidade da obra naquele bem concreto, e por isso alguns casos são discutíveis. Uma piscina numa casa comum tende a ser vista como voluptuária; numa escola de natação, pode ser útil. Na prova, a FGV costuma dar exemplos claros, mas vale ler o enunciado procurando para que a obra serve.

O art. 97 completa: não são benfeitorias os melhoramentos ou acréscimos que acontecem sem intervenção do proprietário, possuidor ou detentor. A valorização causada por uma obra pública na rua, por exemplo, não é benfeitoria de ninguém.

O possuidor de boa-fé e o de má-fé

A regra central está nos arts. 1.219 e 1.220 do Código Civil, no capítulo dos efeitos da posse.

Possuidor de boa-fé (art. 1.219):

• tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis;
• quanto às voluptuárias, se não forem pagas, pode levantá-las, quando puder fazer isso sem estragar a coisa;
• pode exercer o direito de retenção pelo valor das necessárias e úteis, ou seja, pode ficar com o bem até ser pago.

Possuidor de má-fé (art. 1.220):

• é ressarcido somente das benfeitorias necessárias;
• não tem direito de retenção, nem por elas;
• não pode levantar as voluptuárias.

A lógica é simples: mesmo quem está de má-fé recebe pelas necessárias, porque elas conservaram o bem e o dono teria de fazer aquela despesa de qualquer forma. Mas a má-fé tira a retenção e o direito sobre as demais.

Dois artigos fecham o regime:

• art. 1.221: as benfeitorias compensam-se com os danos, e só obrigam ao ressarcimento se ainda existirem ao tempo da evicção;
• art. 1.222: quem reivindica o bem e precisa indenizar o possuidor de má-fé pode escolher entre o valor atual e o custo das benfeitorias; ao possuidor de boa-fé, indenizará pelo valor atual.

O art. 242 manda aplicar essas mesmas regras quando o devedor de uma obrigação de restituir fez melhoramentos na coisa. E, na evicção, as benfeitorias necessárias ou úteis não abonadas a quem perdeu o bem serão pagas pelo alienante (art. 453). Veja mais em evicção.

Benfeitoria não é acessão

Construir uma casa num terreno vazio não é benfeitoria, é acessão: cria coisa nova, em vez de melhorar a existente. A acessão segue outra regra, a do art. 1.255: quem edifica em terreno alheio perde a construção para o dono do solo, com direito a indenização se estava de boa-fé. Se a construção exceder consideravelmente o valor do terreno, quem construiu de boa-fé pode adquirir o solo, pagando indenização. Confundir os dois institutos é um erro comum em alternativa.

Na locação: Código Civil e Lei do Inquilinato

Para a locação de imóvel urbano, vale a Lei 8.245/1991:

• art. 35: salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias, ainda que não autorizadas pelo locador, e as úteis, desde que autorizadas, são indenizáveis e permitem o direito de retenção;
• art. 36: as voluptuárias não são indenizáveis, mas podem ser levantadas pelo locatário ao fim da locação, desde que a retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Note a expressão "salvo expressa disposição contratual em contrário": o contrato pode afastar a indenização e a retenção, e o STJ tem súmula reconhecendo a validade da cláusula de renúncia (Súmula 335). Por isso, na questão, leia sempre se o contrato tinha cláusula sobre benfeitorias.

Para as locações regidas pelo Código Civil, o art. 578 traz regra parecida: o locatário tem retenção pelas necessárias e pelas úteis feitas com expresso consentimento do locador, salvo disposição em contrário.

Como a FGV cobra

Os padrões que se repetem nas provas:

• classificar a obra: o Exame 40 trouxe locatário que consertou uma infiltração, trocou armários em bom estado por modelos mais sofisticados e instalou um aquário; a resposta era que o conserto é necessário e o resto é voluptuário. A alternativa errada dizia que o locatário, por não ser dono, não faz benfeitoria;
• boa-fé x má-fé: trocar "necessárias e úteis" por "só necessárias", ou dar retenção ao possuidor de má-fé;
• desapropriação: no Exame 47, a FGV cobrou o art. 26, § 1º, do Decreto-Lei 3.365/1941, segundo o qual, depois da declaração de utilidade pública, as necessárias são indenizadas e as úteis só se feitas com autorização do expropriante;
• locação: úteis sem autorização do locador não são indenizáveis.

Para os demais efeitos da posse, veja posse e direitos reais.

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