Evicção: o que é, direitos do evicto e como a FGV cobra

Evicção é a perda da coisa adquirida, total ou parcial, porque um terceiro tinha sobre ela um direito anterior à compra e esse direito foi reconhecido, normalmente por decisão judicial. Quem comprou e perdeu é o evicto; quem vendeu e responde pela perda é o alienante; o terceiro que fica com o bem é o evictor. O exemplo clássico: você compra um terreno, paga, registra, e depois perde o imóvel numa ação movida pelo verdadeiro dono. O Código Civil trata do assunto nos arts. 447 a 457, logo depois dos vícios redibitórios, e é comum a prova colocar os dois institutos lado a lado.

A regra geral: o alienante garante

O art. 447 diz que, nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção, e que essa garantia subsiste ainda que a aquisição tenha sido feita em hasta pública. Dois pontos que caem:

• a garantia é legal: existe mesmo que o contrato não fale nada sobre ela;
• vale para contratos onerosos, como a compra e venda e a troca.

Cláusula que reforça, diminui ou exclui

O art. 448 permite que as partes, por cláusula expressa, reforcem, diminuam ou até excluam a responsabilidade pela evicção. Mas o art. 449 limita o efeito dessa exclusão, e é aqui que mora a pegadinha mais comum:

• mesmo com cláusula de exclusão, se a evicção acontecer, o evicto tem direito a receber o preço que pagou, se não soube do risco ou se, informado do risco, não o assumiu;
• só perde até o preço quem, além da cláusula, sabia do risco e o assumiu expressamente.

Resumo prático: cláusula de exclusão sozinha afasta as verbas extras, mas não tira o direito à devolução do preço. Para o comprador ficar sem nada, é preciso cláusula de exclusão mais ciência do risco mais assunção desse risco.

E há uma hipótese em que não cabe pedido nenhum: o art. 457 diz que o adquirente não pode demandar pela evicção se sabia que a coisa era alheia ou litigiosa. Quem compra sabendo que o bem é de outro não pode depois cobrar do vendedor.

O que o evicto pode cobrar

Salvo estipulação em contrário, o art. 450 garante ao evicto, além da restituição integral do preço ou das quantias pagas:

1. indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir;
2. indenização pelas despesas dos contratos e pelos prejuízos que resultarem diretamente da evicção;
3. custas judiciais e honorários do advogado que constituiu.

O parágrafo único do art. 450 traz um detalhe que a banca usa: o preço considerado é o valor da coisa na época em que se evenceu (quando foi perdida), e não o valor pago na compra; na evicção parcial, é proporcional ao desfalque sofrido.

Outras regras de apoio:

• art. 451: a obrigação do alienante continua mesmo que a coisa esteja deteriorada, salvo dolo do adquirente;
• art. 452: se o adquirente lucrou com as deteriorações e não foi condenado a indenizá-las, esse valor é descontado;
• art. 453: as benfeitorias necessárias ou úteis não abonadas ao evicto serão pagas pelo alienante;
• art. 454: se as benfeitorias foram feitas pelo próprio alienante, o valor delas entra na conta da restituição.

Evicção total e evicção parcial

Pelo art. 455, se a evicção for parcial, mas considerável, o evicto escolhe entre desfazer o contrato ou receber a parte do preço correspondente ao desfalque. Se a perda parcial não for considerável, cabe só a indenização. Perdeu metade da fazenda: pode escolher. Perdeu uma faixa pequena de divisa: recebe só a indenização.

Denunciação da lide: o que mudou com o CPC de 2015

O antigo art. 456 do Código Civil, que tratava da notificação do alienante no processo, foi revogado pelo CPC de 2015 (Lei 13.105/2015). Hoje a matéria está no art. 125, I, do CPC: é admissível a denunciação da lide ao alienante imediato, no processo relativo à coisa cujo domínio foi transferido ao denunciante, para que ele possa exercer os direitos que da evicção lhe resultam.

Dois detalhes que aparecem em questão:

• a denunciação é admissível, não obrigatória: se for indeferida, deixar de ser promovida ou não for permitida, o direito regressivo é exercido por ação autônoma (art. 125, § 1º);
• admite-se uma única denunciação sucessiva, promovida pelo denunciado contra seu antecessor imediato na cadeia dominial (art. 125, § 2º).

Ou seja, quem não denunciou a lide não perde o direito de cobrar o vendedor; terá de fazer isso em outra ação.

Evicção x vício redibitório

As duas garantias protegem quem adquire em contrato oneroso, mas o problema é diferente:

• vício redibitório (arts. 441 a 446): a coisa é sua, mas tem defeito oculto que a torna imprópria ao uso ou diminui seu valor. Você fica com ela e pede abatimento, ou a devolve e desfaz o contrato;
• evicção (arts. 447 a 457): a coisa pode até estar perfeita, mas você perde o direito sobre ela para um terceiro com direito anterior.

A pergunta-chave: o problema está na coisa (defeito) ou no direito sobre ela (titularidade)? Os prazos decadenciais do art. 445 (trinta dias para móvel, um ano para imóvel) são do vício redibitório e não se aplicam à evicção. Para os detalhes do vício redibitório, veja Contratos em geral na OAB. Se a relação for de consumo, o regime de vícios é o do CDC, explicado em fato e vício do produto.

Como a FGV cobra

O formato típico é uma compra e venda com um problema no meio e a pergunta sobre a consequência jurídica. Os pontos que mais rendem pegadinha:

• garantia que existe sem cláusula expressa (tanto na evicção quanto no vício redibitório; no Exame 40, por exemplo, uma alternativa errada exigia cláusula de garantia contra vícios ocultos);
• efeito da cláusula de exclusão combinada com ciência e assunção do risco (arts. 448 e 449);
• comprador que sabia que a coisa era alheia (art. 457);
• evicção parcial considerável e o direito de escolha (art. 455);
• denunciação da lide não obrigatória no CPC atual.

Leia os arts. 447 a 457 inteiros antes da prova: são poucos, e quase toda questão de evicção se resolve na letra da lei.

Como treinar no Simulado da Ordem

Resolva as questões de Civil em /questoes, filtrando por contratos, e depois faça um simulado completo para ver se o assunto ficou firme no meio das outras matérias. Para organizar o estudo de Civil inteiro, use o roteiro em /estudar e confira o que mais cai na prova.