Tipos de usucapião: requisitos, prazos e como cai na OAB

Usucapião é a aquisição da propriedade (ou de outro direito real) pela posse prolongada, com os requisitos que a lei exige. É um dos temas de Direito Civil que mais cai na OAB, porque cada espécie tem prazo e requisito próprios, e a FGV adora trocar um pelo outro. O jeito mais seguro de estudar é ter o quadro das espécies na cabeça e saber em qual artigo está cada uma.

Requisitos comuns a todas as espécies

Em qualquer modalidade, a posse precisa ser:

• com intenção de dono (posse "como sua");
• contínua, sem interrupção;
• mansa e pacífica, sem oposição;
• pelo tempo previsto em lei.

Não geram usucapião os atos de mera permissão ou tolerância, nem os atos violentos ou clandestinos enquanto durar a violência ou a clandestinidade (CC, art. 1.208). O possuidor pode somar à sua a posse dos antecessores, desde que todas sejam contínuas e pacíficas e, na ordinária, com justo título e boa-fé (art. 1.243). E as causas que impedem, suspendem ou interrompem a prescrição também se aplicam à usucapião (art. 1.244).

Usucapião de imóveis: as espécies

Extraordinária (CC, art. 1.238)

• 15 anos de posse, sem precisar de justo título nem de boa-fé;
• o prazo cai para 10 anos se o possuidor fez do imóvel sua moradia habitual ou nele realizou obras ou serviços de caráter produtivo.

Ordinária (CC, art. 1.242)

• 10 anos, com justo título e boa-fé;
• 5 anos se o imóvel foi adquirido onerosamente com base no registro do cartório, depois cancelado, desde que os possuidores tenham estabelecido ali a moradia ou feito investimentos de interesse social e econômico.

Especial urbana (CF, art. 183; CC, art. 1.240; Estatuto da Cidade, art. 9º)

• área urbana de até 250 m²;
• 5 anos ininterruptos e sem oposição;
• uso para moradia própria ou da família;
• o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural;
• o direito não é reconhecido mais de uma vez ao mesmo possuidor.

Especial rural (CF, art. 191; CC, art. 1.239)

• área rural de até 50 hectares;
• 5 anos ininterruptos e sem oposição;
• a terra deve ter se tornado produtiva pelo trabalho do possuidor ou de sua família, que nela mora;
• o possuidor não pode ser proprietário de imóvel rural ou urbano.

Familiar ou por abandono do lar (CC, art. 1.240-A)

Incluída pela Lei 12.424/2011, é a de prazo mais curto:

• 2 anos de posse direta, com exclusividade, ininterrupta e sem oposição;
• imóvel urbano de até 250 m², cuja propriedade o possuidor divide com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar;
• uso para moradia própria ou da família;
• não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural;
• reconhecida uma única vez ao mesmo possuidor.

O resultado é a aquisição do domínio integral, ou seja, da parte que era do ex-cônjuge ou ex-companheiro.

Coletiva urbana (Estatuto da Cidade, art. 10)

Para núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de 5 anos, quando a área total dividida pelo número de possuidores for inferior a 250 m² por possuidor, e desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. É declarada pelo juiz em sentença, que serve de título para o registro.

Usucapião de móveis

• Ordinária: 3 anos, com justo título e boa-fé (CC, art. 1.260);
• Extraordinária: 5 anos, independentemente de título ou boa-fé (art. 1.261).

Usucapião de servidão

A servidão aparente pode ser adquirida por usucapião: 10 anos nos termos do art. 1.242 e, sem título, 20 anos (CC, art. 1.379). A servidão não aparente não pode.

Bens públicos

Bens públicos não estão sujeitos a usucapião (CC, art. 102; CF, arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único). A Súmula 340 do STF já dizia o mesmo para os bens dominicais. É uma das afirmações mais cobradas e mais usadas como alternativa errada.

Judicial ou extrajudicial

A usucapião pode ser declarada pelo juiz e também pode ser pedida diretamente no cartório de registro de imóveis, com advogado, ata notarial, planta e memorial descritivo, certidões negativas e documentos da posse (Lei de Registros Públicos, art. 216-A). Pela Súmula 237 do STF, a usucapião também pode ser arguida em defesa.

Como a FGV cobra

Dois exemplos de provas recentes mostram o padrão:

• No 43º Exame, um casal morava desde 2018 num imóvel urbano de 160 m² abandonado pelo dono, que o tinha hipotecado. A resposta certa era a usucapião especial urbana, preenchidos os requisitos. As erradas diziam que a usucapião é aquisição derivada (ela é originária, por isso não carrega a hipoteca anterior) e que herdeiros não podem somar posses.
• No 45º Exame, a questão tratava de canos de irrigação subterrâneos usados por 15 anos. Como a servidão não era aparente, não havia usucapião, e a resposta certa exigia o registro.

As pegadinhas mais frequentes: trocar 250 m² por outro número, dizer que a especial urbana dispensa a moradia, pedir justo título na extraordinária, admitir usucapião de bem público, esquecer o "uma vez só" e confundir o prazo da familiar (2 anos) com o das especiais (5 anos).

O conteúdo completo de direitos reais está em posse e direitos reais na OAB e o roteiro da matéria em como estudar Civil para a OAB.

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